Хто не винаймав квартиру, офісне чи інше приміщення, тому, на щастя, невідомі проблеми, як малі так і великі, характерні для оренди квартири, будинку чи офісного приміщення. У власників нерухомості теж свої ризики і, відверто, їх не менше ніж у тих, хто винаймає приміщення. Всі ми не раз мали справу з питаннями оренди житлових або ж нежитлових приміщень і, напевно, пам’ятаємо чимало конфліктних ситуацій. Як захистити себе від неприємностей та досягти справедливої домовленості, що влаштує кожну сторону? У цьому нам допоможе правильно складений договір оренди квартири, житлового будинку чи іншого приміщення.

Договір оренди квартири і порядок його укладення.

Розкішні апартаменти, компактні смартквартири, типові “двушки” і “трьошки”  – для одних це домівка, для інших – актив, що продукує дохід. Квартири найпоширеніший об’єкт житлової нерухомості, що орендується та здається в оренду. Наявність власної нерухомості також не виключає оренду іншого житла. Довготривале відрядження на 2-3 місяці – один із прикладів, коли оренда апартаментів може знадобитись і за наявності власного помешкання. А висока динаміка на ринку оренди комерційної нерухомості знайома всім, хто хоча б раз орендував чи надавав у оренду ті ж самі офісні приміщення.

Правила Цивільного кодексу України, ризики у відносинах орендаря з орендодавцем, а також договірні гарантії, які попереджають типові ризики, багато у чому схожі при оренді різних приміщень, включаючи нежитлові. Дещо з того, що ми з Вами дізнаємось про укладення договору оренди квартири, знайде своє практичне застосування і при оренді офісного приміщення. Безумовно, договір оренди, що укладається між суб’єктами господарювання, наприклад, ФОП і юридичною особою, має особливості. Але, загальні правила, типові проблеми і ризики – однакові.

Щоб укласти справедливий договір оренди квартири, який гарантовано захистить Ваші інтереси і матиме юридичну силу, слід знати про істотні умови договору, порядок його укладення та гарантії сторін за законом. За договором оренди квартири (приміщення) орендодавець (власник приміщення) передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування житлове приміщення. Договір укладається у простій письмовій формі. Орендодавець та орендар можуть, додатково, нотаріально засвідчити свої підписи у тексті договору.

Чи може приміщення здаватися в оренду не його власником? Так, якщо основним договором оренди передбачено право орендаря передавати приміщення в суборенду, то таке можливо. У статті 823 ЦК України така суборенда передбачена і щодо житлових приміщень – шляхом укладення договору піднайму житла. У той же час, саме з суборендою пов’язані поширені випадки шахрайства, коли приміщення “здається” особою, яка не є ані власником, ані орендарем, який має право передавати приміщення у суборенду. Від таких шахрайських дій страждають і справжні власники квартир і ті, хто шукає можливість орендувати приміщення.

Як уберегтись від шахраїв та потенційних конфліктів? Перше – перевіряти правовстановлюючі документи на квартиру до укладення договору оренди і долучати їх завірені копії до тексту угоди. Друге – уважно вивчати текст договору і правильно його оформлювати. Третє – знати свої права і гарантії встановлені законом, використовувати далі наведені рекомендації.

Істотні умови договору оренди квартири чи іншого житла.

Які обов’язкові, вони ж істотні, умови договору оренди квартири? Що слід вказати у договорі для його належної юридичної дії? Виходячи з приписів Глави 59 ЦК України і статті 810 зокрема істотними умовами договору оренди житла є:

• найменування сторін, їх реквізити;
• об’єкт оренди (квартира, житловий будинок, частина житлового будинку чи інше житло) – у договорі оренди приміщення вказується характеристика приміщення, його площа, адреса та інші відомості;
• строк договору оренди  – обов’язково зазначається строк, момент початку і завершення його перебігу;
• розмір орендної плати, порядок і періодичність проведення розрахунків;
• порядок передачі квартири у користування орендарю та порядок повернення житлового приміщення орендодавцю;
• у договорі оренди (найму) квартири (житла) також прописуються: права та обов’язки орендодавця (наймодавця) і орендаря (наймача); особи, які постійно мешкатимуть у орендованому житлі; порядок використання житла і проведення ремонтних робіт (опціонально); порядок здійснення наймодавцем контролю за станом житла (опціонально); відповідальність та гарантії сторін (опціонально); підстави для дострокового припинення дії договору (опціонально).

Умови договору оренди житла з поміткою “опціонально” не є істотними, однак юрисконсульти Legal Support рекомендують передбачати їх у договорах оренди житлових приміщень. Орендодавець та орендар можуть домовитись і передбачити додаткові умови договору оренди, що не є істотними або ж рекомендованими. Так, сторони можуть виходити з унікальних особливостей приміщення чи інших обставин, які потребують додаткових правил і особливих умов договору.

Щоб перевірити чи правильно складено договір оренди приміщення, чи відображено всі його істотні умови та чи враховано гарантії Вашої сторони, можете доручити вивчення договору юристу – юридичний онлайн аналіз договорів, угод і контрактів. Вивчення у remote-режимі договору оренди проводиться у стислі строки і з наданням супутньої консультації та внесенням правок у текст договору.

Який строк оренди квартири (житлового будинку) можна прописати у договорі?

Чи можна визначити строк оренди квартири або житлового будинку всього у 3 місяці? А якщо є необхідність, навпаки, прописати у договорі оренди квартири (іншого помешкання) 10 річний строк, наскільки це можливо? Закон не забороняє, ані короткострокову, ані довгострокову оренду житла. Хоча і перша, і остання мають ряд особливостей.

Більше того, якщо з якихось причин орендодавець і орендар квартири (житлового приміщення) не визначили у договорі строк оренди, закон передбачає строк оренди “за замовчуванням”. Відповідно до правил частини 1 статті 821 ЦК України, якщо сторони не визначили в договорі оренди житла конкретний строк, то договір вважається укладеним на 5 років. Виходячи з цього наймодавцю і наймачеві житла краще самостійно визначити та прописати зручний для них строк оренди житла та відповідно дії договору.

Законом також встановлено, що до короткострокової оренди (найму) житла, тобто строком до 1 року, не застосовуються положення частини 1 статті 816, а також положення статей 818 та 822-824 ЦК України. Тож у випадку короткострокової оренди квартири, чимало з нижченаведених гарантій наймодавця та наймача житла не діятимуть. В такому разі ще більшого значення набуває договір оренди і його чіткі та детальні правила.

Гарантії орендаря і орендодавця за договором оренди квартири, житлового будинку (іншого житла).

Гарантії та основні права орендодавця (наймодавця, власника житлового приміщення):

• Право орендодавця квартири вимагати від наймача житла (орендаря) використовувати житло лише для цілей проживання у ньому. Право вимагати збереження житла і підтримання його у належному стані (ч.1 ст. 815 ЦК України).
• Гарантія захисту від неузгодженого орендодавцем перевлаштування чи реконструкції квартири з боку наймача (орендаря) – ч.2 ст.815 ЦК України.
• Гарантія на отримання своєчасної орендної плати та на сплату наймачем комунальних послуг за “замовчуванням”, тобто якщо інший порядок оплати комунальних послуг не передбачено договором оренди – ч.3 ст.815 ЦК України.
• Передбачена законом можливість під час укладення договору оренди (найму) квартири врегулювати кількість та перелік осіб, які проживатимуть у квартирі разом із наймачем (ч.1 ст.816 ЦК України).
• Право на отримання інформації від основного орендаря квартири про осіб (тимчасових мешканців), які тимчасово проживатимуть у квартирі, до їх заселення до помешкання – ч.1 ст. 818 ЦК України.
• Право вимагати від орендаря житла здійснення поточного ремонту квартири, переданої у найм, – ч.1 ст.819 ЦК України.
• Встановлена законом гарантія на попереднє (за 3 місяці) попередження від орендаря квартири про її звільнення і відповідно про відмову від договору найму. Пов’язане із цим право вимагати від орендаря отримання оплати за 3 місяці оренди квартири у разі звільнення помешкання без попередження – ч.1 ст.825 ЦК України.
• Гарантія на розірвання договору оренди квартири у судовому порядку у разі (ч.2 ст.825 ЦК України): невнесення орендарем квартири плати за житло за шість місяців, а при короткостроковому наймі житла – понад два рази; руйнування або псування житла наймачем або особами, які з ним проживають.
• Право на одностороннє розірвання договору оренди (найму) частини будинку, квартири або кімнати у разі необхідності використання такого помешкання для проживання самого орендодавця та членів його сім’ї – ч.3 ст.825 ЦК України. За таких умов, орендаря квартири чи іншого житла необхідно попередити за 2 місяці до дати розірвання договору.
• Право розірвати договір оренди в односторонньому порядку у разі якщо орендар житла використовує житло не за призначенням або систематично порушує права та інтереси сусідів. У цьому разі розірвання договору оренди має проводитись з дотримання правил ч.4 ст.825 ЦК України.

В додаток до наведеного, у договорі оренди квартири (найму житла) можна передбачити інші гарантії, які однак мають узгоджуватись з правилами Цивільного кодексу України про найм (оренду) житла. Перейдемо до основних прав і гарантій орендаря житла (наймача), які прямо передбачені у законі.

Гарантії та права орендаря (наймача) квартири чи іншого житла:

• Гарантія від “виселення з житла” у разі його продажу власником. Закон дещо інакше формулює це правило. Однак його суть, що важлива для орендаря помешкання, залишається саме такою. Так, ч.1 ст.814 ЦК України встановлює – у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця (орендодавця). Чітка та однозначна гарантія, яка до того ж вкрай важлива на практиці.
• Право вимагати від орендодавця проводити необхідний капітальний ремонт помешкання за власний рахунок орендодавця (власника житла). Це базове правило закріплене у ч.2 ст.819 ЦК України та застосовується якщо сторони не домовились у договорі про інше.
• Гарантія на захист від неузгодженого з орендарем (наймачем) житлового приміщення переобладнання квартири, житлового будинку чи іншого помешкання, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом. Дане правило встановлено у ч.3. ст.819 ЦК України.
• Право на постійне проживання разом з орендарем житла інших осіб, які узгоджені сторонами у договорі оренди (найму) квартири чи іншого житла – ч.1 ст.816 ЦК України. Аналогічне право, яке реалізується “поза укладенням договору” за попередньою згодою орендодавця квартири – ч.1 ст.817 ЦК України.
• Право орендаря (наймача) на поселення тимчасових мешканців – реалізується у порядку ст.818 ЦК України з обов’язковим попереднім повідомленням (згоду на тимчасове поселення можна не отримувати) наймодавця житла (власника квартири). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом і повинні звільнити квартиру не пізніше 7 днів від дня пред’явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення житла.
• Гарантія від односторонньої зміни плати за користування житлом – ч.2 ст.820 ЦК України (діє якщо інше не передбачено договором).
• Переважне право на укладення договору оренди квартири (помешкання) на новий строк – ч.1 ст.822 ЦК України.
• Переважне право на купівлю житла у разі його продажу орендодавцем – ч.2 ст.822 ЦК України.
• Право на укладення договору піднайму (суборенди) квартири чи іншого житла – ст. 823 ЦК України. Це правило здебільшого теоретичне, оскільки реалізується виключно за згодою наймодавця (власника квартири). Строк договору піднайму (суборенди) не може перевищувати строку основного договору найму (оренди) житла. Піднаймач (суборендар) не користується переважним правом на укладення договору на новий строк.
• Право на заміну своєї сторони у договорі оренди квартири (житлового приміщення) на іншу особу, яка постійно проживає з орендарем квартири – це право також реалізується за згодою власника житла (ст.824 ЦК України). Однак, у разі смерті наймача (орендаря) наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем. При цьому, немає необхідності укладати новий договір оренди.
• Право на одностороннє розірвання договору оренди (найму) квартири (житла) у разі попереднього письмового попередження наймодавця за 3 місяці. Це право передбачене ч.1. ст.825 ЦК України.
• Право на одностороннє дострокове розірвання договору оренди квартири, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Правило також встановлено у ч.1. ст.825. У разі виникнення спору щодо придатності або непридатності житла для проживання, відповідні обставини потребують обґрунтування і доказування.

Як укласти договір оренди квартири правильно, безпечно та з гарантією захисту?

Підсумуємо вищенаведене! Для того щоб правильно і безпечно укласти договір оренди квартири (помешкання) необхідно:

1. Врахувати рекомендації викладені нами. Добре знати про права і гарантії, передбачені ЦК України, та активно ними користуватися.
2. Приділити достатньо часу для уважного вивчення договору або доручити це юристу.
3. Якщо є підстави, наполягати на внесені правок до договору оренди або запропонувати іншій стороні власну редакцію договору.
4. Підписувати кожну сторінку договору і додатків до нього (актів, технічної документації тощо) і вимагати того ж самого від іншої сторони договору оренди. Обов’язково долучати технічну документацію на квартиру (житловий будинок чи інше помешкання) до основного договору із зазначенням про це у його тексті.
5. Заручитися супроводом юриста (опціонально) при безпосередньому укладені договору оренди. При цьому, в процесі укладення договору оренди квартири можна скористуватися дистанційним супроводом.

Яка допомога надається юристами при супроводі укладення договорів оренди квартир, житлових і нежитлових приміщень? Перелічимо форми і варіанти допомоги. 1. Підготовка угод під задачі орендаря або орендодавця – в залежності від того, хто звернувся за юридичною допомогою і супроводом. 2. Аналіз і перевірка тексту договору на відповідність ЦК України, іншим законам та, звісно, Вашим інтересам. 3. Складання протоколів розбіжностей до договорів оренди квартир, житлових будинків тощо. 4. Дистанційне проведення переговорів та супровід процедури укладення договору оренди або виїзд і особистий супровід укладення договору, у т.ч. з його нотаріальним посвідченням.

Юрисконсульти команди Legal Support виконують всі наведені задачі. Особистий супровід укладення договорів оренди приміщень від юрисконсультів Legal Support доступний у місті Харків. Аналогічно і щодо юридичного супроводу купівлі-продажу нерухомості у Харкові. Крім того, можливий виїзд юриста для супроводу укладення договорів оренди приміщень у Києві, а також у Київській та Харківській областях.

На цьому завершуємо розбір нюансів укладення договору оренди житлового приміщення та приступаємо до підготовки нової консультації, яка незабаром з’явиться на сторінках сайту Legal Support. Вам бажаємо позитивного досвіду оренди нерухомості! Укладайте договір оренди квартири чи будь-якого іншого житла з урахуванням наданої нами інформації – більшість негараздів обов’язково оминуть Вас стороною. І пам’ятайте про головне – нереалізовані гарантії і права залишаються лише словами, що прописані у законах. Будьте активними! Заявляйте про свої права і гарантії, відстоюйте законні інтереси.