З прийняттям Верховною Радою закону про ринок землі, громадяни України отримали можливість продавати та набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Купівля-продаж земельних ділянок і паїв за новими правилами супроводжується численними ризиками. Нові правила ще не перевірені часом. Усталена практика проведення операцій з землями сільськогосподарського призначення буде у повній мірі напрацьована не раніше другої половини 2021 року.
Але ж, є і нові можливості, обумовлені відкриттям ринку землі. Щоб безпечно скористатися цими можливостями варто укладати договір купівлі-продажу земельної ділянки з позиції власних інтересів. Юридичне оформлення купівлі-продажу землі – це не просто формальність, це відповідальний процес під час якого кожна дрібниця має значення. Супровід і допомога юрисконсульта при складанні та аналізі положень договору про продаж землі – необхідна передумова безпечного правочину.
Купівля-продаж земельних ділянок і паїв.
Шахрайські схеми при купівлі-продажу земельних ділянок і паїв тільки збільшаться, як і сфера їх застосування. Зі зрозумілих причин, до введення ринку сільськогосподарських земель, шахраї обмежувались відносинами переважно лише між фізичними особами щодо набуття земель з відповідним цільовим призначенням. Наразі ж, всі раніше відпрацьовані схеми, включаючи махінації з правовстановлюючими документами на земельні ділянки, штучні “злами” державних реєстрів та електронних ключів реєстраторів, а також банальне укладення договору одним з подружжя без відома іншого, будуть активно застосовуватись з ще більшим завзяттям.
Якщо до ринку сільськогосподарських земель повноцінно допустять і юридичних осіб, як це заплановано з 2024 року, то додадуться ще декілька поширених шахрайських схем, які здатні нашкодити, як продавцю, так і покупцю землі. Слід зазначити, що за новим законом про ринок землі, деякі юридичні особи, наприклад банківські установи, можуть набувати у власність сільськогосподарські землі і до 2024 року, хоча і тимчасово.
Не можемо не сказати про попередні договори “купівлі-продажу” і пов’язані з ними ризики. Купівля-продаж земельних ділянок і паїв за попереднім договором – це “пропозиція”, яку не слід розглядати у якості безпечного варіанту. Будьте обережні при укладенні будь-яких попередніх договорів – вони не закріплюють перехід права власності на земельні ділянки, але можуть містити обтяжливі обов’язки та договірні санкції. Шахраї часто навмисно та штучно зловживають такими договірними санкціями, обманюючи продавців.
І навпаки – у відносинах з покупцями земельних ділянок шахраї укладають попередні договори виключно для “окозамилювання”, отримуючи завдаток наперед. Найчастіше від шахрайських схем з попередніми договорами страждають саме покупці землі. Фактично ж, махінації з укладенням попередніх договорів купівлі-продажу земельних ділянок використовуються шахраями у різний спосіб та небезпечні для обох сторін договору.
Щоб запобігти шахрайським діям слід: а) уважно вивчати правовстановлюючі документи та відомості з публічних реєстрів; б) перевіряти земельні ділянки на предмет наявності будь-яких обтяжень; в) уважно вивчати договір про продаж землі та пропонувати іншій стороні свій варіант договору купівлі-продажу земельної ділянки; г) утриматись від укладення попередніх договорів, а якщо неможливо, то вкрай уважно аналізувати положення попереднього договору. Наприкінці вказано номери телефонів юристів, які здатні надати комплексний супровід процедури купівлі-продажу землі.
Нове законодавство про продаж землі в Україні.
Наприкінці березня 2020 року Верховна Рада України прийняла так званий Закон про ринок землі. Справжня назва цього закону не дуже лаконічна – “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення” (номер ідентифікатор закону – 552-IX). Основні положення закону про ринок землі набирають чинності з 01.07.2021 року. Окремі норми закону набудуть чинності ще пізніше. Це, зокрема, норми закону про купівлю сільськогосподарських земель юридичними особами.
Що ж нового у законі про ринок землі? Назва закону говорить сама за себе – вперше в історії сучасної України запроваджується відкритий ринок сільськогосподарських земель, хоча і з низкою обмежень. Серед ключових положень нового закону виділимо:
- можливість набуття у власність земель сільськогосподарського призначення (зміни до статті 130 Земельного кодексу України):
- фізичні особи (громадяни України) отримують право купувати землі сільськогосподарського призначення, а також набувати їх на підставі договорів міни, ренти, дарування та в порядку успадкування;
- юридичні особи, засновниками (учасниками) яких є громадяни України, отримують можливість купувати паї та землі сільськогосподарського призначення з 1 січня 2024 року;
- банки отримують можливість набувати сільськогосподарські землі у власність з дня набуття чинності закону про ринок землі, за умови її отримання у якості предмета застави (такі земельні ділянки мають бути продані протягом 2 років);
- купівля продаж для фізичних осіб (громадян України) дозволяється з дня набуття чинності нового закону, тобто з 01.07.2021;
- до 1 січня 2024 року в “одних руках” може бути зосереджено не більше 100 га землі;
- з 1 січня 2024 року квота концентрація землі в “одних руках” збільшується зі 100 га до 10.000 га;
- до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі власникам земельних паїв, не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку;
- іноземцям забороняється купувати та набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення, якщо тільки інше рішення не буде прийнято всеукраїнським референдумом;
- продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, як і раніше, забороняється.
Це ключові правила нового закону “про ринок землі в Україні”, знаючи їх Ви маєте можливість планувати операції із землею та вибудовувати свою персональну стратегію на найближчі роки. Що ж стосується попередження шахрайських дій та уникнення пов’язаних із ними ризиків, то окрім Вашої обачності, можна розраховувати тільки на досвід професіоналів, які забезпечують юридичний супровід операцій із землею. Про доступні варіанти юридичного супроводу йдеться далі.
Виїзний та remote-супровід юрисконсульта щодо договорів купівлі-продажу земельних ділянок.
Купівля-продаж земельних ділянок і паїв може бути проведена без згаданих на початку ризиків, якщо процедуру купівлі-продажу супроводжує досвідчений юрисконсульт. На щастя, навіть в умовах карантину є можливість укласти договір купівлі-продажу земельної ділянки та отримати юридичний захист. У цій справі допоможе remote-супровід та дистанційний аналіз документів.
Є два варіанти юридичного супроводу процедури купівлі-продажу землі та юридичного аналізу договору купівлі-продажу земельних ділянок, у тому числі попередніх договорів. Юристи об’єднання “Правовий супровід” здатні провести правовий аналіз договору та забезпечити захист під час процедури купівлі-продажу землі як з виїздом за місцем вчинення правочину, так і дистанційно. Звісно, за наявності такої можливості, краще убезпечити себе максимально і пройти всю процедуру спільно з юристом, принаймні на етапі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
Разом з тим, дистанційний юридичний супровід операцій із земельними ділянками також надає адекватний захист, до того ж за розумні кошти. Про особливості і переваги кожного варіанту правового супроводу вказано нижче.
Виїзд юрисконсульта для супроводу купівлі-продажу земельних ділянок у Київській, Харківській та Херсонській областях.
Допомога юрисконсульта з виїздом за місцем укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки доступна у Київській, Харківській та Херсонській областях. На час карантину виїзд юрисконсульта доступний у межах міста Харків та Харківської області. Після завершення карантину юрисконсульти об’єднання Legal Support повертаються до звичного режиму і забезпечують виїзний супровід в усіх 3 областях.
Виїзний правовий супровід може бути замовлений на будь-які стадії купівлі-продажу земельної ділянки – від початкових переговорів з продавцем/покупцем до остаточного юридичного оформлення договору купівлі-продажу у присутності нотаріуса. Зі свого боку радимо залучати юриста з самого початку – до підписання будь-яких попередніх договорів та/або сплати/отримання завдатку.
Дистанційне оформлення договору про продаж землі та remote-супровід юрисконсульта.
Другий варіант супроводу укладення договору про продаж землі – дистанційна допомога юрисконсульта. Серед переваг цього варіанту – економічність, доступність та оперативність. Повний юридичний remote-супровід включає:
- Підготовку або юридичний аналіз проекту договору купівлі-продажу;
- Перевірку правовстановлюючих документів;
- Дистанційний контроль за процесом укладення договору та його виконанням;
- Супутні послуги, такі як проведення переговорів від Вашого імені, у тому числі з юристом іншої сторони.
Будьте обачні при купівлі-продажу землі – деталі мають значення!
При купівлі продажу землі всі деталі мають значення! Як Ви вже знаєте, земельні ділянки це не тільки паї та землі сільськогосподарського призначення. Тому потрібно враховувати особливості в залежності від типу земельної ділянки та її цільового призначення, наявності або відсутності зведених будівель. При оформленні права власності на землю, має значення і місцезнаходження земельної ділянки: у межах міста, у межах іншого населеного пункту або поза межами населеного пункту.
Перед укладенням договору слід ретельно проаналізувати правовстановлюючі документи та відомості з публічних реєстрів, а також зважено оцінити всі супутні особливості запланованої угоди аж до найменшої дрібниці. Не варто втрачати пильність і при нотаріальному посвідченні договору.
Купівля-продаж земельної ділянки – це доволі ризиковий процес, до якого слід ставитись з усією відповідальністю та обережністю. Щоб не стати жертвою шахраїв необхідно знати юридичні тонкощі процедури купівлі-продажу землі та за можливості залучати юриста для супроводу угоди від самого початку переговорів.
Юристи об’єднання “Правовий супровід” супроводжують всі операції із земельними ділянками. Провести юридичний аналіз або розробити договір про продаж землі за новим законодавством, допомогти з оформленням/переоформленням оренди паю – це задачі, які можуть бути виконані навіть у дистанційному форматі. Купівля-продаж земельних ділянок з повним супроводом юрисконсульта в додаток до remote-супроводу також проводиться у виїзному форматі. Виходячи з поставлених Вами задач, спеціалісти об’єднання “Правовий супровід” підберуть оптимальний формат юридичної підтримки. Контакти юрисконсультів об’єднання “Правовий супровід”: 0506437903, 0636268523.
