Консультація про нерухомість під час війни. Розповідаємо чи відновлено роботу реєстру нерухомості та які нюанси залишаються. Надаємо відповідь на запитання як купити нерухомість під час дії воєнного стану. Пояснюємо які ризики купівлі-продажу нерухомості через попередній договір та угоду про довгострокову оренду з правом викупу. Застерігаємо від “купівлі” нерухомості через підписання довіреності.

Нерухомість під час війни.

З початком війни, у лютому 2022, з метою упередження шахрайських схем щодо нерухомості Мін’юст обмежив доступ до реєстру нерухомості. Це заблокувало юридично правильне оформлення угод з нерухомістю, а отже і належне оформлення купівлі-продажу в Україні квартир і будинків. Ураховуючи небезпеку примусу до підписання довіреностей, рейдерського захоплення і шахрайських схем щодо нерухомості, це був безумовно правильний крок.

Проте, ринок є ринок, і за наявності попиту і пропозиції люди шукатимуть вихід, а отже і можливість хоч якось оформити угоду щодо нерухомості. Для цих цілей почали застосовувати довгострокову оренду з правом викупу, “продаж” через попередні договори та інші схеми. Чи прийнятні такі варіанти купівлі нерухомості та чи безпечні вони?

Нерухомість під час війни стала предметом для спекуляцій та реалізації найзухваліших шахрайських схем. Реєстр нерухомості – центральний елемент цієї ситуації. Призупинення роботи реєстру, з одного боку, захищає інтереси власників нерухомості, з іншого, створює можливості для введення в оману довірливих покупців нерухомості.

Ми знаємо все про ризики купівлі-продажу нерухомості у мирний час та під час дії воєнного стану. Тому можемо сказати, що варіанти “обійти обмеження”, встановлені Мін’юстом, з юридичної точки зору, не ідеальні та вкрай ризикові, особливо для покупця нерухомості. Нижче розкажемо про найпоширеніші способи купівлі нерухомості під час війни, пов’язані з ними ризики і недоліки.

Ризики і недоліки купівлі нерухомості під час війни.

З початком війни та з моменту зупинення роботи реєстру нерухомості, для фактичної купівлі нерухомості використовують такі схеми: укладання довгострокової оренди з правом викупу нерухомості, попередній договорів купівлі-продажу нерухомості, а також ще один абсолютно неприйнятний для покупця варіант – видача довіреності на право здійснення юридично-значущих дій щодо об’єкту нерухомості.

Всі ризики купівлі-продажу нерухомості під час війни на стороні покупця. У продавця, навпаки, є численні можливості для зловживання. Відновлення роботи реєстру нерухомості знімає цю проблему.

Відсутність у покупця та у нотаріуса доступу до реєстру нерухомості робить використання згаданих схем надзвичайно ризикованим. Покупець не має можливості перевірити, чи накладено на нерухомість обтяження, чи існують пов’язані з об’єктом нерухомості виконавчі провадження, чи є фактичний “продавець” власником нерухомості та чи має він право розпоряджатися майном.

Купівля-продаж нерухомості через попередній договір.

Припустимо покупець прийняв всі вказані ризики. Чи можливо взагалі законно придбати нерухомість під час війни через укладення попереднього договору? Підписання продавцем і покупцем попереднього договору не засвідчує перехід права власності на нерухомість. Попередній договір лише закріплює обов’язок сторін укласти основний договір на певних умовах у майбутньому. Тобто, юридично, купівля-продаж нерухомості через попередній договір не відбувається аж до моменту підписання основного договору. Фактично ж, цей спосіб використовується, хоча і є ризиковим для покупця.

Практика купівлі-продажу нерухомості через попередній договір вказує на такі нюанси:

• У нормальних умовах попередній договір завжди оперує чіткими строками укладення основного договору. Під час війни, строк та обов’язок укласти основну угоду (договір купівлі-продажу нерухомості) зазвичай прив’язується до факту відновлення повноцінної роботи реєстру нерухомості або, рідше, до моменту скасування дії воєнного стану (і це ще гірший варіант для покупця).
• Якщо об’єкт нерухомості перебуває у спільній власності подружжя, до попереднього договору слід долучити згоду другого з подружжя на продаж нерухомості на умовах, визначених у попередньому договорі. Інакше у майбутньому є можливість визнати договір недійсним з формальних підстав.
• Об’єкт нерухомості має бути деталізовано в усіх подробицях, так само як і у випадку укладення основного договору.
• До договору слід долучити технічну документацію на об’єкт нерухомості (квартиру, будинок).
• Якщо покупець за попереднім договором сплачує всю суму оплати за нерухомість, то потрібно детально розписати і зафіксувати факт повної оплати у попередньому договорі.
• Так само як і у повноцінному договорі купівлі-продажу нерухомості, необхідно розписати порядок звільнення приміщення та надання доступу до нього покупцю.
• Ураховуючи нюанси в роботі реєстру нерухомості, в інтересах покупця передбачити максимальні гарантії з боку продавця щодо відсутності заборон на відчуження (продаж), арештів та інших обтяжень нерухомого майна.

Укладання довгострокової оренди з правом викупу нерухомості.

Договір оренди нерухомості з правом викупу – це вид договору найму (оренди). Якщо укладення довгострокової оренди з правом викупу розглядати як заміну договору купівлі-продажу нерухомості, слід сказати – після закінчення строку оренди / сплати всіх орендних платежів, державна реєстрація угоди так чи інакше потрібна. Сам договір оренди нерухомості з правом викупу укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

Укладення договору оренди житла (будинку, квартири, іншого житлового приміщення) з правом викупу передбачене статтею 810-1 Цивільного кодексу України. Вказана норма передбачає – оренда житла з викупом є особливим видом оренди житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі – вигодонабувачу.

Оренда житла з викупом, начебто, виглядає як прийнятний варіант до повноцінного запуску реєстру нерухомості. Втім, є нюанси. Чому оренда з правом викупу підходить не для кожної ситуації? Хоча б тому, що за договором оренди житла з викупом орендодавець (квазі-продавець) – це підприємство-орендодавець. Він передає другій стороні – фізичній особі (орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого чи достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю.

Таким чином, є нюанси з суб’єктним складом цього договору. Цивільний кодекс надає можливість відступити від них, за умови якщо сторони коректно випишуть все у договорі. Втім, не кожен нотаріус погодиться посвідчувати такий змінений договір оренди житла з правом викупу. Оренда з правом викупу поєднує в собі риси договору оренди та договору купівлі-продажу нерухомості. Щоб уникнути ризиків і суперечок потрібно детально виписати всі нюанси як оренди, так і переходу права власності. Для цього Ви можете використати допомогу юристів та отримати юридичну консультацію у режимі онлайн.

Договір оренди житлової нерухомості з правом викупу – це документ, який свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами. І тут ми повертаємося до необхідності наступної держреєстрації договору, яка неможлива при заблокованому реєстрі нерухомості.

Чи працює реєстр нерухомості та які нюанси?

Реєстр нерухомості, він же Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, це той самий реєстр, у який вносяться відомості щодо обтяжень, які накладаються на нерухомість, щодо власника нерухомості та, відповідно, щодо переходу права власності на нерухомість до нового власника. Закриття доступу до реєстру нерухомості унаслідок війни, а відповідно блокування процедури держреєстрації правочинів, і стало основною причиною неможливості коректно оформити угоди купівлі-продажу нерухомості.

Чи працює реєстр нерухомості зараз? Так, нещодавно роботу реєстру нерухомості відновлено, однак у режимі обмеженого функціоналу. Вже можна отримати інформацію з реєстру, деякі нотаріуси і державні реєстратори прав на нерухоме майно знову мають доступ з правом вносити відповідну інформацію до реєстру. При цьому, мова не йде про відновлення можливості внесення відомостей до реєстру нерухомості для державних реєстраторів у населених пунктах, де чи поблизу яких тривають бойові дії.

Отримати Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно можна через портал diia.gov.ua за посиланням. Вартість довідки символічна, а інформація на запит надається у строк до 1 години. Реєстр нерухомості відновив роботу, але, дійсно, з обмеженим функціоналом. Наприклад, зараз нотаріусам заборонено проводити держреєстрацію угод купівлі-продажу нерухомого майна, якщо одна зі сторін підписує договір за довіреністю. Втім, і наданих нотаріусам можливостей достатньо для належного оформлення купівлі-продажу нерухомості.

У Вас залишилися питання? Юристи об’єднання Legal Support надають роз’яснення і проводять консультації з питань оформлення угод щодо нерухомості під час війни. Контакти вказані у відповідному розділі нашого сайту. Працюємо з 10.00 до 19.00 з понеділка по суботу включно.

Консультації | Нерухомість під час війни